CRE Basics - Η διαφορά μεταξύ REIT και συλλογής ακινήτων

Σημείωση: Αυτό το σεμινάριο για τις σύγχρονες εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα εμφανίστηκε για πρώτη φορά στο blog του EquityMultiple. Επισκεφθείτε εδώ για ενημερώσεις και προσθήκες σε αυτή τη σειρά.

Τα εμπορικά ακίνητα είναι από καιρό ένα χαρακτηριστικό γνώρισμα των περίπλοκων χαρτοφυλακίων επενδυτών. Οι λόγοι για αυτό είναι σαφείς - οι αποδόσεις των ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες έχουν κυριαρχήσει ιστορικά στη χρηματιστηριακή αγορά και τα ακίνητα προσφέρουν μια ποικιλία έμμεσων οφελών, συμπεριλαμβανομένης της διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου που παρέχει προστασία έναντι του πληθωρισμού και των επενδύσεων σε ενσώματα περιουσιακά στοιχεία. Το ποσό της επένδυσης σε ακίνητα αντικατοπτρίζει την όρεξη των επενδυτών για την κατηγορία των περιουσιακών στοιχείων. Πάνω από 300 δισεκατομμύρια δολάρια αξίας συναλλαγών εμπορικών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες τα τελευταία τρία ημερολογιακά έτη (2014-2016) *

Παρά τις περίεργες συμφωνίες, η πρόσβαση στις εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα αποτέλεσε πρόκληση. Οι επενδυτές επέλεξαν ιστορικά τρεις τρόπους:

Ενώ κάθε ένα από αυτά τα αυτοκίνητα έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, το άρθρο αυτό εξετάζει τις επενδυτικές προκλήσεις μέσω των REIT και των αναδυόμενων εναλλακτικών λύσεων - τα συγκριτικά οφέλη από τις επενδύσεις μέσω των επιγραμμικών επενδυτικών αγορών ή, όπως ίσως έχετε ακούσει, ομιλείται. .

Τα REITs προσφέρουν εύκολη πρόσβαση σε κεντρικά διαχειριζόμενα χαρτοφυλάκια ακινήτων, καθιστώντας τη δημοφιλή επιλογή για επενδυτές που αναζητούν ακίνητη περιουσία, αλλά χωρίς άμεσες επενδύσεις και ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια. δεν ήθελε να επενδύσει το ελάχιστο ποσό που απαιτείται. Η κερδοφορία του REIT είναι απαραίτητη, ειδικά σε συνθήκες χαμηλών επιτοκίων.

Η αναλογία των REIT στην ανοικτή αγορά

Παρά τα ισχυρά συνολικά κέρδη, οι δημόσιες εταιρείες REIT χαρακτηρίζονται μερικές φορές από την ακραία μεταβλητότητα των αγορών. Το 2010, τα μικτά REIT μειώθηκαν κατά 27,5%, καθώς η ύφεση μειώθηκε, αλλά το 2013, με την άνοδο της αμερικανικής αγοράς ακινήτων, τα έσοδα μειώθηκαν κατά 3,2%. Η ύφεση έχει αποκαλύψει ότι οι εταιρείες REIT συνδέονται στην ανοιχτή αγορά, αντί να συνδέονται με την αξία των υποκείμενων ακινήτων. Αυτή η αλληλεξάρτηση προστατεύει το κέρδος και την ποικιλομορφία από άλλες μορφές επενδύσεων σε ακίνητα. Οι ιδιωτικές επενδύσεις σε ακίνητα δείχνουν χαμηλή εξάρτηση από το δημόσιο χρέος και τις αγορές τίτλων (-0,03 έως +0,25) και ως εκ τούτου διαφοροποιούνται σε χαρτοφυλάκια που αφορούν μετοχές και ομόλογα. έχει μεγάλα οφέλη.

Αλληλεπίδραση με την κοινή αγορά

Οι ιδιωτικές εταιρείες REIT προσφέρουν απομόνωση από τη μεταβλητότητα των δημόσιων αγορών, αλλά χαρακτηρίζονται από υψηλές αμοιβές και μερικές φορές από έλλειψη διαφάνειας. Οι περισσότερες μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT είναι 12-15% με προηγούμενες χρεώσεις εκκαθάρισης και μπορεί να είναι επιπλέον ή μόνιμες. Παρά αυτά τα ωφέλιμα φορτία και το πρόσφατο λογιστικό σκάνδαλο που οδήγησε το ARCP, το μεγαλύτερο REIT στον κόσμο, έχει κοστίσει χρήματα για αυτά τα οχήματα. Το 2013, οι REIT για ιδιωτικούς ιδιοκτήτες έπεσαν στα ρεκόρ των 19,2 δισ. Δολαρίων. Το 2014, ο αριθμός αυτός μειώθηκε στα 15 δισεκατομμύρια δολάρια, με επικρίσεις και πιθανές εναλλακτικές λύσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα.

Direct Direct ή "Crowdfunded" επενδύσεις σε ακίνητα

Δεν υπάρχει μεταβλητότητα στην αγορά λόγω των μεγάλων χρεώσεων των επενδύσεων σε ακίνητα, όπως η EquityMultiple και άλλες επενδυτικές αγορές, οι δημόσιες εταιρείες REIT ή οι ιδιωτικές εταιρείες REIT. Ο δείκτης NCREIF, ο οποίος παρακολουθεί την πολύ μεγάλη δεξαμενή εμπορικών ακινήτων ιδιωτικών μετοχών, αισθάνεται πόσο επικερδής είναι αυτός ο τομέας. Εκτός από το 2008 και το 2009, το ετήσιο h2 από το 2004 ήταν υψηλότερο από 10% και ήταν περίπου 19%. Τα κέρδη που προσφέρουν οι αγορές επενδύσεων σε ακίνητα διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο, το προφίλ κινδύνου του επιχειρηματικού σχεδίου και τη διάρθρωση της επένδυσης.

Μέσο ετήσιο εισόδημα, δείκτης NCREIF **

Τυπική κερδοφορία στόχου για επενδύσεις EquityMultiple: 8-20%

Οι μακροπρόθεσμες μισθώσεις με βασικούς μισθωτές μπορούν να αποδώσουν περισσότερες αποδόσεις από τα προσαρμοσμένα σε κίνδυνο ομόλογα, ενώ τα έργα προστιθέμενης αξίας και ανάπτυξης παρέχουν υψηλότερες αποδόσεις λόγω των διαφορετικών επιπέδων κινδύνου. . Μέρος της δύναμης των επενδυτικών αγορών είναι ότι επιτρέπουν στους πολύπλοκους επενδυτές να αποφασίσουν ποια περιουσιακά στοιχεία είναι σωστά για τα χαρτοφυλάκιά τους. Λόγω του μεγέθους και της διάρθρωσης των REIT, αντιμετωπίζουν περιορισμούς ως προς το πώς και πού μπορούν να επενδύσουν. Ακόμη και αν οι επενδυτές γνωρίζουν τη στρατηγική REIT, συνήθως δεν μπορούν να λάβουν επενδυτικές αποφάσεις.

Περίληψη

Το κατώτατο όριο είναι ότι το χαρτοφυλάκιό σας μπορεί να είναι ένα μέρος τόσο για τα REIT όσο και για επενδύσεις στην αγορά, καθώς εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς. Τα REIT παρέχουν βιώσιμες αποδόσεις μακροπρόθεσμα, ευκολία επενδύσεων και ρευστότητα, αλλά ορισμένα από τα οφέλη από την επένδυση σε ακίνητα μειώνονται από αυτό. Οι αγορές επενδύσεων σε ακίνητα αναζητούν προσφορές αξίας που προσθέτουν τη δυνατότητα σταθερής ταμειακής ροής ή επιστροφής χαρτοφυλακίου για διαφοροποίηση και η ευκαιρία να επενδύσουν σε ακίνητα για το σκοπό σας. Πρόκειται για μια σημαντική καινοτομία στην επένδυση σε ακίνητα και θα εκσυγχρονιστεί με τη μετάβαση της στο διαδίκτυο.

Επόμενο >>> Τύποι εμπορικών ακινήτων

Σημείωση: Η έννοια των μεμονωμένων επενδυτών που συμμετέχουν σε μεγάλα έργα ακίνητης περιουσίας συχνά αναφέρεται ως "συσσώρευση ακινήτων", αλλά ο όρος χρησιμοποιείται νόμιμα από την παράγραφο 3 του νόμου JOBS, ο οποίος δεν είναι διαπιστευμένος επιτρέπει στους επενδυτές να πωλούν περιουσιακά στοιχεία. Έτσι, η EQUITYMULTIPLE δεν είναι μια τεχνικά δημοφιλής πλατφόρμα, αλλά μια επενδυτική πλατφόρμα για τους διαπιστευμένους επενδυτές.

* https: //www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https: //www.ncreif.org/data-products/property/